原文标题：住宅小区摆广告，巨额收益去了哪儿   部分小区广告收益全归物业，九成以上业主“蒙在鼓里”

本报记者 韩俊杰 通讯员 张玉甫 《 中国青年报 》（ 2015年01月13日   06 版）

     绿树旁、电梯里、楼道间……住宅小区内的广告随处可见，部分小区广告的年收入近百万元。

    那么，业主知道小区广告是怎么进来的，是谁在运作，收益去哪儿了吗？为搞清这件事儿，郑州隆福国际小区的业主和物业公司较起真儿来。

    “路灯不亮广告亮”

    耿玲（化名）一家4年前入住隆福国际。该小区位于郑州市陇海路，距离火车站不到两公里，交通便利，1600余户的数量，使其成为主城区规模较大的小区。

    对于小区里越来越多的广告牌，很多业主并不知道是怎么回事。“有时候不经意地发现：‘哎，这边怎么多了一个灯箱广告？’但也没想太多。”耿玲说，直到路灯熄灭、物业服务越来越差，业主们才开始“深究”。

    中国青年报记者在该小区看到，出入口挡杆、主干道分岔口、路边灯杆、地下车库墙壁、走廊、电梯里，均能找到广告牌的踪影。这些广告中，无论是道闸广告、灯箱广告、LED广告还是墙体广告，都有相应的照明，保证路过的业主可以看到。

    “这意味着，我们从进入小区开始，就被随处可见的广告包围着。”耿玲说，她和很多业主感到，“私人空间被侵犯了”。

    夜幕降临时，记者从隆福国际小区南门口放眼望去，除了门卫室两盏亮着的路灯，小区里一片黑，主干道边的一排路灯，没有一点亮光，倒是安装在灯杆上的广告牌，发出微弱的灯光。

    据业主们统计，小区里的灯杆有70多个，但到了晚上，能亮的不到20盏。“人家老小区灯火通明，我们这新小区却黑灯瞎火。”令业主们难以理解的是，如果物业公司要“节能减排”，为何小区里的广告灯都亮着？

    这些花花绿绿的广告是怎么进小区的？收益是多少？耿玲说，业主们一再问物业公司这个问题，但从来没得到过具体答复。

    对此，隆福国际的物业管理方郑州天基物业客服中心王经理称，考虑到广告牌有一定亮度，想着节约资源，所以没开灯，而且“小区里只是有点暗，并不算很黑”。

    对于广告收益，王经理表示，除去不足额的物业费，物业公司经营的楼宇广告等收入，根本顾不住本。“有财务明细，但和巨大的成本相比，‘不算多’”。

    广告牌背后的利益链

    “不算多”的广告费到底能有多少呢？

    郑州东明路与商城路交叉口附近一小区的物业经理告诉记者，该小区电梯广告业务，已被外包给一家广告公司。

    而该广告公司告诉记者，上述小区有60部电梯，每部电梯广告承包费一年2000元，如果签订长期合同，价格还可适当优惠。记者粗略计算发现，物业公司一年仅电梯广告收费，就有12万元。

    据郑州市一家大型物业公司行政主管黎女士透露，小区内的电梯广告价格，跟地段密切相关。“一些黄金地段小区，一部电梯一年广告费最高可达4000元。而较偏远小区，电梯广告价格一年也有1000元以上。算下来，这笔收入较可观。”

    中国青年报记者走访了多个小区后发现，物业公司大都不直接经营广告点位，而是向广告公司出租，广告公司则会把几个小区的广告业务进行整合，再分电梯广告、灯箱广告、灯杆广告、大堂展示广告等类别，进行招商。

    于是，看似简单的小区广告里，广告主、广告公司、物业公司构成了一条完整且成熟的利益链条，以攫取业主们的“注意力”价值。

    “现在一般都是提前签约，等小区入住率达到50%后，才开始投放广告。”一位广告公司营销人员说，郑州小区广告发展了十几年，整个经济模式已经成形，主要市场份额占比目前相对稳定，新建小区覆盖率近95%。

    记者按报价多家广告公司的报价单看到，小区电梯的广告镜框，每块每周均价近500元；大楼一层的液晶广告屏，15秒视频滚动播出的报价是每块每周466元；能在不同楼宇间“联网播放”的广告收费更高：5秒视频每周7万元、15秒视频每周13万元、30秒视频23万元。

    记者按报价测算，部分小区的物业公司仅外包电梯、灯杆、展示架等，年收入就近百万元。 

    “对物业公司来说，这是一块稳赚不赔的市场。”一名楼宇广告销售人员说。

    巨额收益怎能花成“糊涂账”

    郑州业主们遇到的问题并非个案。中国青年报记者调查发现，小区公共空间被广告蚕食的情况，在全国都非常普遍。

    对广告收益的分配，多数物业公司避而不谈。有的物业公司表示，收入“主要用于补贴物业管理的费用”，也用作小区内相关设施的经费。还有的表示，有一部分收入用在维修基金里面。

    我国《物权法》明确规定，“建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

    郑州大学社会学教授李惊雷表示，在业主共有的设施如电梯内安设广告，首先要征得业主同意，而且应该以发补贴的形式，把收益分配给业主。如果把这些收益归在物业管理公司、开发商身上，都是不合法的。

    “物业公司要弄清自己的角色定位：你是拿钥匙的管家，不是凌驾于业主之上的主人。”李惊雷认为，现在的情况是，管家用主人的共有空间牟利。

    河南媒体此前曾发起对郑州近400名业主的调查，数据显示：95.48%的网友表示，“所在的小区电梯里，安装有广告”；92.90%的网友表示“从没见过收益，也没有分过收益”；在广告收益分配上，47.10%的网友表示应归全体业主，42.58%的网友认为，应由全体业主和物业合理分配。

    然而，面对这项“参与广告收入分配”的法定权利，业主们面临的却是现实操作中的尴尬。

    据郑州市房管部门不完全统计，目前郑州市居民小区至少有4000个，而有业委会的不到10%。“小区没有业主委员会，也没人愿意去问问物业到底是咋回事，有意见也没人出头。”一些业主知道公共空间被侵占，但束手无策。

    成立于2003年的郑州富田丽景小区业委会，被不少业主视作“管理有方”的样本：广告费、出租小区公共房屋的收益及停车费，会在公告栏内公布；有公共水电费，业主从来不用缴；业委会财经委员每月都会和物业对账，每半年向全体业主公示收支明细。

    而多数小区是像隆福国际一样，广告收益成了一笔“糊涂账”。如今，隆福国际的业主们自发成立了筹备组，准备成立业主委员会，召开业主大会，同物业公司清算账目。

    “公共空间侵权问题，难点在于制度。如果没有一个良好的制度，物业或其他侵权人的违法成本过低，而业主维权成本过高。”李惊雷认为，“政府职能部门应加大行政指导、监督和处罚力度。对经过政府、业主、媒体三番五次教育还知错不改的物业公司，要有所作为。”