“二孩家庭”的增加、“80后”陆续进入换房阶段，东莞楼市已经进入改善房时代。有数据显示，改善户型住宅的成交日益上升，如何挑选“改善型住宅”也成为当下的热门话题。

　　早几年，100平方米左右的“小四房”一度受宠，因为其面积小、总价低，又有四个房间，是许多购房者的优先选择。但是经过两三年的市场变化之后，“大四房”反超“小四房”，更受市场宠爱。究其原因，一方面是“小四房”户型在市场上的供应量大，竞争激烈，销售速度也变得缓慢；另一方面是，“小四房”为了多设一个房间，居住舒适度要比正常的四房低不少。因此当下越来越多购房者在经济条件允许的情况下，更热衷于选择购买“大四房”——约120平方米的四房户型产品成为市场新宠，也是目前东莞楼市最好销售的产品之一。

　　不过，针对改善房的需求，有业内人士表示，如果经济条件不允许，又想要较好的学区房，可以考虑一些位于学区的楼龄较长的二手房。特别是在东城，总价不高、楼龄较长的大户型二手房不少。虽然这些楼龄较长的房子多数是楼梯房，但胜在价格相对较低，房间又大。

　　业内人士表示，这些房子的面积较大，只要稍加改造，就能从三房变为四房，满足“二孩家庭”孩子上学和居住的需求。东莞中原对最近两年的二手房成交数据分析发现，二手房的价格与楼龄呈高度负相关的关系。楼龄越高，价格越低，楼龄15~20年的房子价格约为5年内次新房价格的6.5折左右；楼龄25年以上房子的价格则不到万元/平方米。因此，去年楼龄15年以上的二手房成交占比也有所提高。

　　另外，随着户型的不断更新换代，全生命周期住宅开始出现在东莞市场，“一步到位”完成换房需求。所谓全生命周期住宅，即在不同的人生阶段，通过简单的改造住宅，就能够满足生活的居住需求。从“二人世界”到“三口之家”，再到“二孩家庭”，到孩子长大离家自立门户，都可以通过简单装修来改变居住条件，达到最舒适的居住要求，不需要多次换房。

　　对于大多数人来说，多次换房不太容易实现。购房者不妨“一步到位”买足够大的房子，或改变观念选择楼龄相对较长但价格较低的房子，这都是不错的选择。

　　（广州日报全媒体记者蒋幸端）