近日，合富置业发布的一项统计数据显示，在广州购房群体当中，80后已连续6年成为购房大军的第一主力，占比一直在五成左右。值得注意的是，而今90后已经崛起，与70后一起肩负购房大军第二主力的重任，在2013年占比仅4%的90后，在刚刚过去的2018年已上升到20%。主力买房群体在悄然迭代，他们的需求正是楼市变化的方向。

　　首次置业如何选择心水物业？添丁进口带来家庭扩容，居住环境如何改善？选择外围区“用时间换空间”还是一步到位努力扎根城央？如何在预算钱包和生活品质之间取得平衡？

　　安居是人生绕不过的大事。在买房决策中，“性价比”是个需要多维度探讨的命题。交通、房价、商业和教育等配套设施一直是购房者最为关注的三大因素。城市版图扩张的触角，几乎与公共交通的延伸同步，毕竟地铁“拯救”外围区。购房最硬核的决定因素依然是房价，最终我们能出手的时机都是与自己的钱包达成和解之后。房子是用来住的，社区环境、氛围和配套设施决定了业主的居住品质，除了学位房这种总能在楼市抢手的“硬通货”，医疗、养生和养老等配套在社会老龄化的当下越来越为购房者所关注。

　　从宏观来看，当前，国内房地产市场“一城一策”正在铺开，房地产市场长效机制呼之欲出。在新的环境和趋势下，房企在调整中不断前进，部分龙头企业已从单纯的拿地开发，转变为生活服务的供应商和多元业务综合性企业。

　　成熟健康的楼市说到底是由供求关系来主导。我们需要怎样的居住？产业智库策划推出的《广州居住价值观评估报告》，从交通、价格、配套等多个维度入手，探索怎样的居住最具性价比，怎样的生活方式最应该被提倡。

　　走向外围还是回归城央？

　　三大因素共同主导分流

　　外围区物业有相对的价格优势，有交通和配套的利好加持，吸引力在稳步上升；中心城区成熟的配套和氛围，对某些购房者来说则是挥之不去的“情结”。购房者中有首次置业外围区降低门槛，却因为“学位房”等原因回归中心城区的群体；也有入手城区中小户型，在“二孩”出生家庭成员增多之后，选择到外围区“细屋换大屋”改善居住环境的群体。向外走还是往里挤，到底该怎么决定？

　　先来看一组数据：据合富置业统计，花都、增城、黄埔、南沙等外围区域，二手房市场的买家的平均年龄在33—34岁之间；白云、番禺及中心四区，买家的平均年龄比这些外围区域明显高很多。年轻的时候，就是为了有一个家，所以，30岁以下的购房者，对总价100万—200万元的花都、南沙、番禺等区两房、三房实用户型比较感兴趣，这也符合刚需对首套房的需求。三十而立，人生的选择也多元化了很多，30—40岁的购房者对总价400万—500万元的天河、越秀、黄埔的房子感兴趣，但没有特别偏好的户型。人生的黄金十年，则会对总价500万元以上的海珠、越秀的大户型比较感兴趣，也符合改善生活、展现身份地位的需求。

　　楼价走高，让不少在城里买房的购房者，不得不推迟买房的时间，中心四区及番禺，连续三年购房者的买房平均年龄都在增长。

　　无论是一手房还是二手房，置业区域的选择，年龄段体现出来的分化，并不是“因”而是“果”。

　　以广州为例，交通路网尤其是地铁线路的全面铺开，给外围置业带来更多的可能，以可接受的通勤时间来换取低门槛的购房条件，是年轻人尤其是首次置业的刚需一族比较认可的方式，外围区“地铁盘”对他们而言就是性价比的选择，在此基础上，考量社区的配套，商业设施、中小学学位、医疗等，都是加分项。对部分选择外围区大户型的改善群体而言，标准也趋向同步。可以说，交通、房价和配套三大因素决定了置业家庭的成员各项需求，他们共同主导完成了置业群体的内外分流。

　　买大还是买小？

　　改善型需求重获重视

　　房子该买多大？对每个家庭来说，“够住”的标准是不一样的。三代同堂或者“二孩”家庭，对空间的需求就比较大；而有些家庭虽然人口不多，但为了兴趣爱好而量身打造的特别空间需求同样不小，比如：健身室、书房、收藏室等等。对此，近年来楼盘也颇为用心，在产品开发上，“N+1”灵活户型、紧凑户型等层出不穷。

　　值得注意的是，在中小户型依然是主流的市场情况下，今年的一手大户型推货占比明显升高，家庭的改善型需求重新得到了市场的重视。

　　从开盘加推类型来看，今年3月份有3个全新盘推出，分别为荔湾广钢板块的保利东郡，白云石井板块的建发央玺，从化温泉镇的碧桂园望谷合院。广州中原研究发展部认为，虽然集中在3月开盘的全新盘不多，但从去年12月底以来，已有不少新项目“抢跑”入市。

　　从开盘户型产品来看，虽然90—120平方米三四房仍属于市场主流，但已有19个项目涉及120平方米以上大户型单位，占总推货项目73%。

　　从大市成交数据来看，2018年初占比达50%的90—120平方米单位成交量逐渐降低至2018年末的42%，而120平方米单位成交比例从15%提升至19%。广州中原研究发展部认为，这一定程度上反映了由于楼市政策对家庭“改善型”置业存在误伤，导致有大面积需求的买家在购房时“一步到位”选择大户型单位。

　　往东还是往南？

　　“东大仓”与“南战场”之争

　　东进和南拓在广州城市发展中一直是最受关注的两个方向。有“东大仓”之称的黄埔和增城，与呈现“南战场”之态的南沙，在今年都有发力表现，购房者该如何抉择？

　　先看中心城区这一块。首先，根据广州中原研究发展部的统计，今年黄埔区推货量较去年增加6.4倍，并逼近2016、2017年同期推货量。“蛰伏”一年后，曾经的市区东大仓再显威风，该区584套供应主要来自科学城板块。值得一提的是，连接长岭居至香雪的“黄埔有轨电车1号线”被写进《2019年广州市政府工作报告》，最快于2020年完工，这意味着长岭居板块将与地铁线网无缝连接，其通勤价值将得到提升。

　　外围区方面，南沙和增城依然非常热门。

　　就今年3月市场情况而言，南沙成为广州一手楼市的“主战场”，累计有6盘690套单位推新，算上金洲、南沙湾、黄阁等主流板块的顺销项目，竞争项目数量超过10个，预计有近千套单位供购房者选择。

　　根据《2019年南沙政府工作报告》显示，南沙传统板块“金洲—蕉门河”今年着重推进旧改以及生活配套改善，将增设广外附小、广州市妇女儿童医疗中心南沙院区等教育、医疗设施，对于家庭自主购房者而言吸引力提高不少。

　　另一热门板块黄阁，今年将积极推进旧改，致力于形成“集中、先行发展的成熟居住社群”。广州中原研究发展部认为，黄阁板块居住属性在政府报告中得到强调，预计交通、商服配套将陆续跟上，宜居性将逐步体现。

　　东大仓增城今年3月则显得相对低调，“仅”供应432套单位，同比下跌17.6%，仅3盘推新，其他项目以顺销为主。由于去年第四季度集中消耗，踏入2019年增城供货出现“结构性紧张”，尤其朱村、新塘、永和等较受市区上班族欢迎的板块，以销售往期剩余货量为主。

　　广州中原研究发展部认为，虽然增城近2年保持平均100万平方米商住用地供应量，但该部分用地包含大量定向企业配建要求（如富士康科技小镇地块、新世界地块），同时供地集中在荔城、中新镇等距离广州市区较远的板块，故实际市场需求较大的板块可售货量不多，建议对13/21号线沿线项目有意的购房者适当加快入市步伐，避免过分等待导致购房成本增加。